Revisional de financiamento: como reconstruir o contrato parcela a parcela
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Resumindo: revisional que funciona não alega abusividade, demonstra. Isso significa reconstruir o cronograma parcela a parcela, apurar a taxa que o carnê efetivamente pratica, comparar com a contratada e mostrar a diferença. A calculadora de financiamento do cajud faz a evolução em Price, SAC e SACRE, extrai a taxa do próprio fluxo e apura o saldo de quitação.
O cenário de 2026 recolocou o tema na mesa. A Selic recuou em etapas e chegou a 14,25% ao ano em junho, mas o crédito imobiliário não acompanhou na mesma proporção: as taxas dos grandes bancos privados estabilizaram na casa de 11,7% ao ano mais TR, com dispersão relevante entre instituições. O teto do SFH subiu para R$ 2,25 milhões, a poupança perdeu espaço como funding e LCI e CRI ganharam peso. Traduzindo: contratos assinados no pico, prestações pesadas, e um número maior de clientes perguntando se a conta do banco está certa e se vale quitar antecipadamente.
A resposta a essas duas perguntas é a mesma: reconstruir o contrato.
E convém começar desarmando a tese que ainda abre metade das revisionais – a de que juro alto, por ser alto, é abusivo:
A estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não indica abusividade.
O limite de 12% da Lei de Usura nunca alcançou o sistema financeiro, e isso é anterior ao próprio Código Civil de 2002:
As disposições do Decreto 22.626/33 não se aplicam às taxas de juros e aos outros encargos cobrados nas operações realizadas por instituições públicas ou privadas, que integram o sistema financeiro nacional.
Somadas, as duas fecham o caminho fácil e abrem o difícil: a abusividade se prova por comparação com a taxa média de mercado do mesmo período e da mesma espécie de operação, número a número. É por isso que a revisional útil começa na planilha.
Price, SAC e SACRE: o que muda de fato
Os três sistemas amortizam a mesma dívida com a mesma taxa e produzem trajetórias diferentes.
Na Price, a prestação é constante e a composição interna se inverte ao longo do prazo: começa quase toda juros e termina quase toda amortização. Na SAC, a amortização é constante e a prestação decresce, porque o juro incide sobre um saldo que cai em linha reta – a primeira prestação é mais alta que na Price, e as últimas, bem mais baixas. A SACRE é um híbrido: prestação recalculada em blocos, com amortização crescente.
| Sistema | Prestação | Amortização | 1ª prestação | Juros totais no mesmo prazo e taxa |
|---|---|---|---|---|
| Price | Constante | Crescente | Menor | Maiores |
| SAC | Decrescente | Constante | Maior | Menores |
| SACRE | Recalculada em blocos | Crescente | Intermediária | Intermediários |
Comparar sistemas pelo valor da primeira prestação não diz nada. O que compara é o total pago e o saldo devedor em cada data – e é isso que o cronograma mostra.
Uma advertência sobre a discussão de anatocismo: no cronograma correto, os juros de cada período incidem sobre o saldo devedor do período, e são integralmente pagos na prestação. Não há juros sobre juros enquanto a prestação cobre o juro do período. O problema aparece quando ela não cobre – amortização negativa, com o saldo crescendo apesar do pagamento em dia. Isso se verifica no cronograma, linha a linha, e se demonstra com ele.
E é assim que o STJ trata o tema em repetitivo – como questão de prova, não de tese:
A análise acerca da legalidade da utilização da Tabela Price – mesmo que em abstrato – passa, necessariamente, pela constatação da eventual capitalização de juros (ou incidência de juros compostos, juros sobre juros ou anatocismo), que é questão de fato e não de direito, motivo pelo qual não cabe ao Superior Tribunal de Justiça tal apreciação, em razão dos óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. ... Em se verificando que matérias de fato ou eminentemente técnicas foram tratadas como exclusivamente de direito, reconhece-se o cerceamento, para que seja realizada a prova pericial.
Traduzido para a peça: pedir a nulidade da Price "por ser Price" não tem para onde ir. O que tem é o cronograma refeito, mostrando amortização negativa em linhas identificadas. A boa notícia da parte final da tese é que tratar isso como matéria puramente jurídica, sem perícia, é cerceamento – argumento de recurso quando a instância ordinária julga a revisional no atacado.
Em contrato bancário fora do SFH, a capitalização inferior à anual não é vedada por si:
É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada.
O "expressamente pactuada" tem um teste objetivo, e ele é aritmético:
A previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada.
Ou seja: taxa mensal de 2% com anual declarada acima de 24% já é pactuação expressa de capitalização. Multiplique a mensal por doze e compare com a anual do contrato – se a anual for maior, a discussão de capitalização acabou antes de começar.
A pergunta certa: qual taxa o carnê pratica
O cliente chega com o carnê, não com a taxa. O contrato ele também tem, em algum lugar – provavelmente na mesma gaveta do manual da geladeira. E a taxa escrita nele nem sempre reproduz o fluxo que está sendo pago.
O caminho é inverter a conta: dados o valor financiado, o prazo e a prestação, existe uma única taxa que faz o valor presente do fluxo fechar com o principal liberado. É a taxa interna de retorno do carnê, e é ela que o contrato de fato pratica. Se essa taxa diverge da contratada, há o que discutir – e a divergência vem em número, com o fluxo que a produz.
Dois detalhes decidem se a conta fecha ou não. O primeiro é a carência: quando o intervalo entre a liberação e a primeira parcela não é um mês cheio, o desconto desse primeiro período segue a mesma convenção do acrual do contrato, normalmente linear, e não a exponencial. Misturar convenções faz a taxa sair errada por décimos, o suficiente para invalidar a comparação. O segundo é o encargo embutido: seguro cobrado dentro da prestação e tarifa administrativa mensal alteram o fluxo e, portanto, a taxa apurada.
Há um cenário em que apurar a taxa do carnê deixa de ser conferência e passa a ser a própria tese: o contrato não aparece, ou apareceu sem a taxa escrita.
Nos contratos bancários, na impossibilidade de comprovar a taxa de juros efetivamente contratada – por ausência de pactuação ou pela falta de juntada do instrumento aos autos –, aplica-se a taxa média de mercado, divulgada pelo Bacen, praticada nas operações da mesma espécie, salvo se a taxa cobrada for mais vantajosa para o devedor.
A ressalva final é o detalhe que decide o pedido: se a taxa apurada do carnê for menor que a média do Bacen, a súmula manda manter a do contrato. Por isso a ordem certa é apurar a taxa efetiva primeiro e só então decidir se vale pedir a substituição pela média – pedir no escuro pode piorar a posição do próprio cliente.
CET: o número que a discussão costuma ignorar
A taxa de juros não é o custo do crédito. O Custo Efetivo Total, da Resolução CMN 3.517, incorpora tudo o que o cliente paga além dos juros: tarifas, seguros, tributos e demais encargos.
Duas formas de cobrança, dois efeitos, o mesmo sentido. Tarifa financiada soma ao principal e volta dentro das prestações. Tarifa à vista reduz o líquido que o cliente efetivamente recebeu. Nos dois casos, o CET sobe – no primeiro pelo lado das saídas, no segundo pelo lado da entrada. Seguro cobrado por parcela entra como acréscimo à prestação do fluxo, não ao saldo devedor.
Taxa de juros competitiva com CET muito acima dela é o frete grátis do crédito: alguém está pagando, e não é o banco. É o sinal clássico de custo deslocado para as tarifas, e sem calcular o CET ele não aparece.
Achado o custo deslocado, a pergunta seguinte é quais dessas tarifas caem. O STJ separou a lista em repetitivo:
2.1. Abusividade da cláusula que prevê a cobrança de ressarcimento de serviços prestados por terceiros, sem a especificação do serviço a ser efetivamente prestado;
2.2. Abusividade da cláusula que prevê o ressarcimento pelo consumidor da comissão do correspondente bancário, em contratos celebrados a partir de 25/02/2011, data de entrada em vigor da Res.-CMN 3.954/2011, sendo válida a cláusula no período anterior a essa resolução, ressalvado o controle da onerosidade excessiva;
2.3. Validade da tarifa de avaliação do bem dado em garantia, bem como da cláusula que prevê o ressarcimento de despesa com o registro do contrato, ressalvadas a: 2.3.1. abusividade da cobrança por serviço não efetivamente prestado; e a 2.3.2. possibilidade de controle da onerosidade excessiva, em cada caso concreto.
O critério que percorre os três itens é o mesmo: cobrança genérica cai, cobrança nomeada e prestada fica. "Serviços de terceiros", sem dizer qual serviço, é o exemplo de manual. Já a tarifa de avaliação e o registro do contrato são válidos em tese, e só caem por prova de que o serviço não foi prestado ou de onerosidade excessiva no caso – o que devolve a discussão ao número. Decotada a tarifa, recalcule o CET: é a diferença entre os dois CETs, e não a tarifa isolada, que mede o proveito econômico do pedido.
Quitação antecipada: o saldo é valor presente
Quitar antecipadamente não é pagar a soma das parcelas vincendas. O art. 52, § 2º do Código de Defesa do Consumidor assegura a redução proporcional dos juros, e a tradução financeira disso é direta: o saldo é o valor presente das prestações vincendas, descontado à taxa do contrato.
Numa Price sem correção monetária, esse valor presente é exatamente o saldo devedor da tabela – a identidade é perfeita em aritmética exata, com desvio de centavos por conta do arredondamento linha a linha. A consequência prática é útil na hora de negociar: banco que cobra, para quitar, valor superior ao presente das vincendas está descontando por taxa diferente da contratual. O número está lá, verificável.
Com saldo indexado a identidade não vale, e é honesto dizer por quê: o saldo corrigido depende de índice futuro, que ninguém conhece. O cálculo então projeta o fluxo com o último índice conhecido congelado, e o resultado é projeção, rótulo que precisa acompanhar o número até a peça.
Inadimplência na alienação fiduciária
Quando o financiamento imobiliário tem garantia fiduciária, a conta muda de assunto. O art. 26, § 1º da Lei 9.514/1997, na redação da Lei 14.711/2023, fixa lista fechada do que se paga para purgar a mora: prestações vencidas e as que vencerem até a data do pagamento, juros convencionais, penalidades e demais encargos contratuais, encargos legais inclusive tributos, contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e despesas de cobrança e de intimação.
Essa lista se divide em duas naturezas, e a distinção é a espinha da defesa: há o que se calcula a partir do contrato e há o que o credor declara e precisa comprovar. Misturar as duas colunas entrega ao credor a prova que era dele.
O prazo é de quinze dias contados da intimação, e o art. 26-A, § 2º assegura o pagamento até a averbação da consolidação – dois marcos distintos que a jurisprudência tem tratado com atenção.
Antes disso, um alerta sobre estratégia: ajuizar a revisional não congela nada.
A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor.
Enquanto a revisional corre, o prazo da purgação corre junto. Discutir a taxa não substitui pagar o incontroverso – e a conta do que é incontroverso é, de novo, o cronograma refeito.
O que vem depois da consolidação mudou. Ao julgar o Tema 1.288 sob o rito dos repetitivos, a Segunda Seção separou as situações pela Lei 13.465/2017:
a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.
Repare no que a alínea "b" fecha: depois de 2017, pagar tudo após a consolidação não devolve o contrato. Sobra a preferência na aquisição, que é outra coisa e custa o preço do imóvel, bem acima do saldo da dívida. Para quem defende, isso desloca todo o esforço para a fase anterior à consolidação – onde a conta da purgação decide.
Leilão: prestação de contas, não fim de linha
Consolidada a propriedade, a Lei 9.514 impõe leilão, e cada etapa tem piso próprio. O primeiro leilão tem por lance mínimo o valor do imóvel indicado no contrato (art. 24, VI), observada a base de cálculo do ITBI quando superior (art. 24, § 1º). O segundo tem por piso o valor integral da dívida somado às despesas, emolumentos, prêmios de seguro, encargos legais e contribuições condominiais (art. 27, § 2º e § 3º).
Havendo sobra, ela é do devedor, entregue em cinco dias, com recíproca quitação (art. 27, § 4º). Não havendo lance no segundo leilão, o financiamento de aquisição ou construção de imóvel residencial do próprio devedor tem regra especial de extinção da dívida com recíproca quitação (art. 26-A, § 4º), que não alcança consórcio; no regime geral, o devedor segue obrigado pelo remanescente (art. 27, § 5º-A). E há a taxa de ocupação do art. 37-A, de 1% do valor do art. 24, VI por mês ou fração – fração de mês conta como mês inteiro, é a letra do artigo, sem pro rata por dias.
Prestação de contas do leilão é conta, e conta se confere.
Como o cajud faz esse cálculo
A calculadora de financiamento do cajud parte do contrato e devolve os números que sustentam a peça:
- Evolução parcela a parcela em Price, SAC e SACRE, com juros, amortização e saldo devedor de cada linha.
- Taxa efetiva apurada do carnê: informe a prestação e a ferramenta encontra a taxa, com a mesma convenção de acrual do cronograma.
- CET com tarifas financiadas ou à vista e seguro por parcela, ao mês e ao ano.
- Comparativo entre contratado e revisado, com a diferença por parcela e o total.
- Saldo devedor em qualquer data e quitação antecipada com a redução proporcional dos juros, mostrando lado a lado o saldo da tabela e o valor presente das vincendas.
- Purgação da mora e prestação de contas do leilão na Lei 9.514 pós-14.711, separando o que se calcula do que o credor precisa comprovar.
- Correção do saldo por TR ou IPCA, com a TR apurada pelo dia-aniversário do contrato.
- Memória em PDF pronta para juntar aos autos.
Quando a discussão passa a ser a atualização de valores no processo, o critério do índice é outro assunto – está no guia sobre qual índice de correção monetária usar.